PCB, PAK & Co. in Gewerbeimmobilien
Gefährliche Altlasten in Berliner Gewerbeimmobilien
Die Bürotürme der 70er Jahre, die Industriehallen der Nachkriegszeit, die umgenutzten Fabriketagen – Berliner Gewerbeimmobilien haben Geschichte. Und oft auch ein giftiges Erbe. In den Fugen zwischen Betonfertigteilen schlummert PCB, unter alten Industrieböden klebt PAK-haltiger Teer, in den Deckenplatten versteckt sich Asbest. Was damals als modern und praktisch galt, ist heute ein teures Problem.
Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die wichtigsten Gebäudeschadstoffe in Berliner Gewerbeimmobilien – wo sie vorkommen, wie gefährlich sie sind und was bei Kauf, Umbau oder Nutzungsänderung zu beachten ist. Erfahren Sie alles Wichtige über die Schadstoffsanierung Berlin.
Die üblichen Verdächtigen
PCB (Polychlorierte Biphenyle)
PCB wurde wegen seiner Langlebigkeit und Elastizität in dauerelastischen Fugenmassen verwendet – besonders in Betonfertigteil-Bauten der 1960er bis 1980er Jahre. Das Problem: PCB gast auch aus intakten Fugen aus und belastet die Raumluft dauerhaft.
Typische Fundorte: Dehnungsfugen zwischen Betonteilen, Anschlussfugen an Fenstern und Fassaden, Dichtungsmassen, Anstriche, Beschichtungen, Kondensatoren in alten Leuchtstofflampen
PAK (Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe)
PAK stammen aus Teer und Pech und wurden in Klebern, Abdichtungen und Bodenbelägen verwendet. Sie können über die Haut aufgenommen werden und sind krebserregend. Typisch sind schwarze, teerartige Materialien.
Typische Fundorte: Schwarze Parkettkleber, Gussasphalt-Estriche, Teerpappe und Bitumen-Abdichtungen, Teerkork-Dämmplatten, alte Industrieböden
Asbest in Gewerbebauten
In Gewerbeimmobilien findet sich Asbest oft in anderen Formen als im Wohnbau – und teilweise gefährlicheren. Spritzasbest als Brandschutz und schwach gebundener Asbest in technischen Anlagen sind häufig.
Typische Fundorte: Spritzasbest an Stahlträgern (Brandschutz), Asbestzement-Wellplatten (Dächer, Fassaden), Rohrisolierungen, Lüftungskanäle, Bodenbeläge (Floor-Flex), Brandschutzklappen
KMF (Künstliche Mineralfasern)
Alte Mineralwolle-Dämmstoffe können krebsverdächtige Fasern freisetzen. In Gewerbebauten oft großflächig in Dächern, Fassaden und abgehängten Decken verbaut.
Typische Fundorte: Dachdämmung, Fassadendämmung, Akustik-Deckenplatten, Lüftungskanalisolierung, Trennwände
Holzschutzmittel (PCP, Lindan)
In Gebäuden mit sichtbaren Holzkonstruktionen – Dachstühle, Fachwerk, Holzverkleidungen – wurden oft giftige Holzschutzmittel eingesetzt. Sie gasen über Jahrzehnte aus.
Typische Fundorte: Dachstühle, Holzbalkendecken, Holzverkleidungen, Fertighäuser der 60er-80er Jahre
Warum Gewerbeimmobilien besonders betroffen sind
In Gewerbebauten wurden Schadstoffe oft großflächiger und konzentrierter eingesetzt als im Wohnbau:
- Betonfertigteil-Bauweise: Typisch für Büro- und Verwaltungsgebäude der 60er-80er Jahre – mit kilometerlangen PCB-Fugen
- Industrielle Nutzung: Robuste Böden mit Gussasphalt (PAK), großflächige Brandschutzmaßnahmen (Spritzasbest)
- Große Flächen: Was im Wohnbau 50 m² betrifft, sind hier 5.000 m² – mit entsprechenden Sanierungskosten
- Weniger Renovierungen: Während Wohnungen regelmäßig modernisiert werden, blieben Gewerbebauten oft jahrzehntelang im Originalzustand
Häufige Frage: Wie erkenne ich, ob meine Gewerbeimmobilie belastet ist?
Optisch oft nicht. PCB-haltige Fugen sehen aus wie normale Silikonfugen. PAK-haltige Kleber verbergen sich unter Bodenbelägen. Sicherheit gibt nur eine Schadstoffuntersuchung durch einen Gutachter. Bei Gebäuden der 60er-80er Jahre ist diese vor jedem größeren Umbau dringend empfohlen.
PCB: Das unterschätzte Risiko
PCB verdient besondere Aufmerksamkeit, weil es auch ohne Bearbeitung die Raumluft belastet. Anders als Asbest, der erst bei Beschädigung gefährlich wird, gast PCB kontinuierlich aus. In Bürogebäuden mit PCB-Fugen wurden regelmäßig erhöhte Raumluftkonzentrationen gemessen.
Der PCB-Richtwert: Bei Raumluftkonzentrationen über 300 ng/m³ sind Maßnahmen nötig. Ab 3.000 ng/m³ sollte eine sofortige Sanierung oder Nutzungseinschränkung erfolgen. In vielen unsanierten Bürogebäuden der 70er Jahre werden diese Werte überschritten.
PCB-Sanierung: Aufwendig und teuer
PCB-haltige Fugenmassen müssen vollständig entfernt werden – einschließlich des angrenzenden Materials, in das PCB eingedrungen ist. Das bedeutet oft: Betonkanten abfräsen, Putz entfernen, alles fachgerecht entsorgen. Bei einem typischen Bürogebäude können die Kosten schnell sechsstellig werden.
Nutzungsänderung: Verschärfte Anforderungen
Besonders kritisch wird es bei Nutzungsänderungen – etwa wenn eine Gewerbefläche zur Wohnung, Kita oder Schule werden soll. Für sensible Nutzungen gelten strengere Grenzwerte:
- Wohnnutzung: Strengere Raumluft-Grenzwerte als für Büros
- Schulen und Kitas: Besonders niedrige Grenzwerte, umfassende Prüfpflichten
- Gesundheitswesen: Höchste Anforderungen
Eine Gewerbeimmobilie, die als Büro nutzbar war, kann ohne umfassende Sanierung möglicherweise nicht zur Wohnung umgebaut werden. Das sollte vor dem Kauf geprüft werden.
Vor dem Kauf prüfen: Wer eine Gewerbeimmobilie für eine Nutzungsänderung kauft, sollte vorher eine Schadstoffuntersuchung durchführen lassen. Die Kosten für ein Gutachten (1.000-5.000 €) sind nichts im Vergleich zu einer unerwarteten Sanierung für 200.000 €.
Typische Berliner Gewerbeimmobilien und ihre Risiken
Je nach Gebäudetyp und Baujahr sind unterschiedliche Schadstoffbelastungen wahrscheinlich:
Büro- und Verwaltungsgebäude (1960-1985)
Die klassischen Betonfertigteil-Bauten mit Rasterfassaden. Hier ist PCB in den Fugen fast Standard. Dazu kommen oft Asbest in Brandschutzverkleidungen und KMF in abgehängten Decken. Beispiel: Viele Bürogebäude am Kurfürstendamm, in Charlottenburg und Wilmersdorf.
Industriehallen und Produktionsgebäude
PAK-haltige Industrieböden (Gussasphalt, Teerbeschichtungen), Asbestzement-Wellplatten auf dem Dach, teilweise Spritzasbest an Stahlkonstruktionen. In Reinickendorf, Spandau und Marzahn gibt es viele solcher Objekte.
Lagerhallen
Oft einfacher gebaut, aber häufig mit Asbestzement-Dächern und PAK-haltigen Bodenabdichtungen. Bei Umnutzung zu Veranstaltungsräumen oder Showrooms wird die Schadstoffbelastung zum Thema.
Umgenutzte Fabriketagen
Die beliebten Loft-Umbauten in ehemaligen Industriegebäuden. Hier können alle Schadstoffe vorkommen – von Holzschutzmitteln in alten Balken über PAK in Bodenbelägen bis zu Schwermetallen in alten Anstrichen. Besonders in Kreuzberg, Neukölln und Prenzlauer Berg relevant.
Häufige Frage: Lohnt sich der Kauf einer belasteten Immobilie?
Das hängt von der Kalkulation ab. Schadstoffbelastungen sind ein Verhandlungsargument und rechtfertigen Preisabschläge. Wenn Sie die Sanierungskosten realistisch einkalkulieren und vom Kaufpreis abziehen, kann ein belastetes Objekt trotzdem wirtschaftlich sein. Entscheidend ist, dass Sie vor dem Kauf wissen, was auf Sie zukommt.
Kosten der Schadstoffsanierung
Die Kosten hängen stark vom Schadstoff, der Fläche und der Zugänglichkeit ab:
- PCB-Fugen entfernen: 150-400 €/lfm Fuge inkl. Entsorgung
- PAK-haltige Kleber: 40-100 €/m² für Entfernung
- Spritzasbest entfernen: 80-200 €/m² (hochspezialisierte Arbeit)
- KMF-Dämmung: 30-60 €/m²
- Schadstoffgutachten: 2.000-10.000 € je nach Gebäudegröße
Für ein typisches Bürogebäude der 70er Jahre (3.000 m²) mit PCB-Fugen und Asbest-Brandschutz können die Sanierungskosten bei 300.000-800.000 € liegen.
Der richtige Umgang mit Altlasten
- Baujahr ermitteln: 1955-1990 = erhöhtes Risiko für PCB, PAK, Asbest
- Vor Kauf oder Umbau: Schadstoffgutachten beauftragen
- Nutzung planen: Grenzwerte für geplante Nutzung prüfen
- Sanierungskosten kalkulieren: Vor der Kaufentscheidung
- Fachbetriebe beauftragen: Nur zertifizierte Unternehmen für die Sanierung
- Dokumentation: Alle Gutachten und Sanierungsnachweise aufbewahren
Due Diligence: Bei Immobilientransaktionen gehört die Schadstoffprüfung zur technischen Due Diligence. Käufer sollten sie zur Bedingung machen – oder einen entsprechenden Risikoabschlag fordern.
Fazit: Altlasten sind kalkulierbar
Schadstoffe in Gewerbeimmobilien sind ärgerlich, aber kein K.O.-Kriterium. Sie müssen nur bekannt sein, bevor Sie kaufen oder umbauen. Mit einem Schadstoffgutachten wissen Sie, worauf Sie sich einlassen, und können die Kosten in die Kalkulation einbeziehen.
Bei ProjektX Ausbau haben wir Erfahrung mit der Sanierung von Gewerbeimmobilien in Berlin – vom Büroumbau bis zur Loft-Konversion. Wir koordinieren die Schadstoffprüfung, arbeiten mit zertifizierten Sanierungsfirmen zusammen und übernehmen den Ausbau nach der Schadstoffsanierung. So wird aus der Altlast ein modernes Objekt.
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