Ladenausbau Berlin – Rohfläche ausbauen

Der Ausbau einer Rohfläche bietet maximale Gestaltungsfreiheit – keine Kompromisse mit Bestandseinrichtungen, keine Rücksicht auf alte Strukturen. Aber er erfordert auch mehr Planung, mehr Budget und mehr Koordination als der Einzug in fertige Räume. Dieser Beitrag erklärt, was beim Ladenausbau in Berlin auf Sie zukommt und wie Sie von der leeren Hülle zum funktionierenden Geschäft kommen.

Was ist eine Rohfläche?

Rohfläche – oder im Immobilienjargon Shell & Core – bedeutet: Sie mieten nur die Gebäudehülle. Der Vermieter stellt die tragenden Wände, die Fassade, das Dach und die Grundversorgung mit Wasser, Strom und Abwasser bis zur Übergabestelle. Alles weitere ist Ihre Aufgabe.

Was typischerweise vorhanden ist

• Rohbeton-Boden: Tragfähiger Untergrund, aber kein Estrich, kein Belag
• Rohbau-Wände: Tragwerk und Außenwände, oft unverputzt oder nur grundiert
• Rohdecke: Betondecke ohne Abhängung, Verkleidung oder Beleuchtung
• Elektroanschluss: Stromversorgung bis zum Zählerkasten, keine Verteilung
• Wasseranschluss: Zuleitung und Abwasser bis zur Übergabestelle, keine Installation
• Heizung/Kühlung: Manchmal Anschluss vorhanden, keine Verteilung im Raum

Genau prüfen: Der Umfang der Shell & Core-Übergabe variiert stark. Manche Vermieter liefern Estrich und Grundinstallation, andere wirklich nur den Rohbau. Klären Sie exakt, was im Mietvertrag enthalten ist – jedes fehlende Element erhöht Ihre Ausbaukosten.

Die Gewerke beim Ladenausbau

Der Ausbau einer Rohfläche erfordert das Zusammenspiel vieler Gewerke. Die richtige Reihenfolge ist entscheidend – Elektrokabel müssen verlegt sein, bevor die Decke geschlossen wird, der Estrich muss trocken sein, bevor der Boden kommt.

Typischer Ablauf der Gewerke

1. Trockenbau Rohinstallation: Grundgerüst für Wände und Decken, Platz für Installationen
2. Elektroinstallation Rohbau: Leerrohre, Kabel, Verteilung – alles was in die Wände muss
3. Sanitärinstallation Rohbau: Wasserleitungen, Abwasser, Heizungsrohre
4. Lüftung/Klimatisierung: Kanäle und Geräte, bevor die Decke geschlossen wird
5. Trockenbau Fertigstellung: Beplankung, Spachteln, Schleifen
6. Estrich: Schwimmender Estrich als Untergrund für den Bodenbelag
7. Malerarbeiten: Grundierung, Farbe, Tapete oder Wandgestaltung
8. Bodenbelag: Fliesen, Parkett, Vinyl oder andere Beläge
9. Elektro Feininstallation: Steckdosen, Schalter, Leuchten montieren
10. Sanitär Feininstallation: Armaturen, WC, Waschbecken montieren
11. Ladenbau: Theken, Regale, Möbel, Einbauten

Häufige Frage: Wer koordiniert all diese Gewerke?

Entweder Sie selbst – was Erfahrung und Zeit erfordert – oder ein Generalunternehmer. Der GU übernimmt die Koordination, haftet für Termine und Qualität und ist Ihr einziger Ansprechpartner. Bei ProjektX Ausbau koordinieren wir alle Gewerke und liefern Ihren Laden schlüsselfertig.

Kosten: Womit Sie rechnen müssen

Die Ausbaukosten für eine Rohfläche liegen naturgemäß höher als bei einer bereits ausgebauten Fläche. Sie bezahlen schließlich alles, was sonst schon vorhanden wäre. Die genauen Kosten hängen von der Flächengröße, dem gewünschten Ausbaustandard und der Branche ab.

Kostenrahmen Ladenausbau: Für den Ausbau einer Rohfläche zum fertigen Laden sollten Sie mit 400-1.200 €/m² rechnen. Ein einfacher Standard liegt am unteren Ende, ein hochwertiger Ausbau mit aufwendiger Technik am oberen. Gastronomie und Lebensmittel liegen wegen der Küchentechnik und Kühlung oft noch höher.

Kostenfaktoren im Überblick

• Boden: 40-150 €/m² je nach Material (Vinyl, Fliesen, Parkett)
• Wände: 30-80 €/m² für Trockenbau und Malerarbeiten
• Decke: 40-120 €/m² für abgehängte Decke mit Beleuchtung
• Elektrik: 50-150 €/m² je nach Aufwand und Leuchtenqualität
• Sanitär: 3.000-15.000 € pauschal für WC und Waschbereich
• Heizung/Klima: 30-100 €/m² je nach System
• Ladenbau-Möbel: stark variabel, 100-500+ €/m²

Zeitplan: Wie lange dauert der Ausbau?

Zeit ist Geld – besonders wenn die Miete schon läuft. Ein realistischer Zeitplan ist entscheidend, um Leerstandskosten zu minimieren und pünktlich zu eröffnen.

Häufige Frage: Wie lange dauert ein Ladenausbau?

Für einen typischen Ladenausbau von 100-200 m² sollten Sie 6-10 Wochen Bauzeit einplanen. Dazu kommen 4-8 Wochen Vorlaufzeit für Planung, Genehmigungen und Auftragsvergabe. Ein kleiner, einfacher Ausbau kann schneller gehen, komplexe Projekte mit viel Technik dauern länger.

Zeitkritische Faktoren

• Estrich-Trocknungszeit: Zementestrich braucht 4-6 Wochen zum Austrocknen, bevor Bodenbelag verlegt werden kann. Schnellestriche verkürzen das auf 1-2 Wochen.
• Genehmigungen: Bei Nutzungsänderung oder besonderen Auflagen kann das Bauamt Wochen oder Monate brauchen.
• Lieferzeiten: Besondere Materialien, Sonderanfertigungen oder Möbel können Wochen Vorlaufzeit haben.
• Koordination: Jede Verzögerung eines Gewerks schiebt alle folgenden nach hinten.

Planungstipp: Beginnen Sie mit der Ausbauplanung, sobald der Mietvertrag in Sicht ist – nicht erst nach Unterschrift. Die Wochen zwischen Vertragsabschluss und Mietbeginn können Sie für Planung und Genehmigungen nutzen.

Abstimmung mit dem Vermieter

Der Ausbau einer gemieteten Fläche erfordert enge Abstimmung mit dem Vermieter. Typischerweise müssen Sie Ihre Ausbaupläne zur Genehmigung vorlegen. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran, dass sein Gebäude fachgerecht behandelt wird.

Typische Vermieter-Anforderungen

• Planvorlage: Ausbaupläne zur Freigabe vor Baubeginn
• Handwerkernachweis: Einsatz qualifizierter Fachbetriebe, oft mit Versicherungsnachweis
• Arbeitszeiten: Besonders in Einkaufszentren gibt es strikte Vorgaben für Bauarbeiten
• Brandschutz: Einhaltung der gebäudeweiten Brandschutzkonzepte
• Rückbauverpflichtung: Klärung, was bei Auszug zurückgebaut werden muss

Ausbau vs. Baukostenzuschuss

Manche Vermieter bieten einen Baukostenzuschuss für den Mieterausbau. Das klingt attraktiv, aber prüfen Sie genau: Oft ist der Zuschuss an lange Mietvertragslaufzeiten oder Umsatzbeteiligungen gekoppelt. Rechnen Sie durch, ob sich das unterm Strich lohnt.

Eine Alternative ist die Vereinbarung von mietfreien Zeiten für den Ausbau. So zahlen Sie keine Miete, während die Fläche noch Baustelle ist – und können das gesparte Geld in den Ausbau investieren.

Berliner Besonderheiten

In Berlin finden sich Rohflächen sowohl in modernen Neubauten als auch in entkernten Altbauten. Die Herausforderungen unterscheiden sich: Neubauten bieten meist saubere Rechtecke und moderne Haustechnik-Anschlüsse, aber wenig Charakter. Altbau-Rohflächen haben oft interessante Raumhöhen und Details, aber auch Überraschungen wie schiefe Wände oder alte Leitungen.

ProjektX Ausbau kennt beide Welten. Wir wissen, wie man in Neubauten effizient ausbaut und in Altbauten die Balance zwischen Erhalt und Erneuerung findet. Von der ersten Begehung bis zur Schlüsselübergabe begleiten wir Ihren Ladenausbau in Berlin.

Fazit: Von der Hülle zum Geschäft

Der Ausbau einer Rohfläche ist ein Projekt mit vielen beweglichen Teilen. Er erfordert Planung, Koordination und Fachwissen in zahlreichen Gewerken. Aber er bietet auch die Chance, einen Laden genau nach Ihren Vorstellungen zu gestalten – ohne Kompromisse mit dem Bestand.

Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der Vorbereitung: Klären Sie den Übergabestandard, kalkulieren Sie realistisch, planen Sie ausreichend Zeit ein und arbeiten Sie mit erfahrenen Partnern. Mit ProjektX Ausbau haben Sie einen Generalunternehmer, der alle Gewerke koordiniert und Ihren Laden schlüsselfertig liefert – termingerecht und im vereinbarten Budget.

Ihr Ladenausbau mit ProjektX Ausbau

Von der Rohfläche zum fertigen Geschäft – wir übernehmen Planung, Koordination und Ausführung. Jetzt kostenlose Erstberatung in Berlin anfragen.