Komplettsanierung Wohnung Berlin
Einmal richtig – und dann jahrzehntelang Ruhe
Manchmal ist Flickwerk keine Option mehr. Wenn die Elektrik aus den Fünfzigern stammt, die Wasserleitungen verkalkt sind, das Bad seit dreißig Jahren auf eine Erneuerung wartet und die Böden unter Teppichschichten verschwunden sind – dann ist es Zeit für den großen Wurf. Eine Komplettsanierung macht aus einer abgewohnten Wohnung einen modernen Lebensraum, technisch auf Neubau-Niveau.
Der Aufwand ist erheblich, die Investition beträchtlich. Aber wer einmal richtig saniert, hat danach Ruhe. Keine Baustelle mehr in zwei Jahren, keine bösen Überraschungen hinter der nächsten Wand. Dieser Beitrag erklärt, was eine Komplettsanierung umfasst, wie sie abläuft und was Sie in Berlin dafür einplanen müssen.
Was umfasst eine Komplettsanierung?
Bei einer Komplettsanierung – auch Vollsanierung oder Generalsanierung genannt – wird die gesamte Wohnung erneuert. Nur die tragende Substanz bleibt: Außenwände, Decken, tragende Innenwände. Alles andere wird neu gemacht. Das ist Teil unserer Wohnungssanierung Berlin.
Diese Gewerke gehören dazu:
- Elektroinstallation: Komplette Neuverkabelung, neuer Sicherungskasten, alle Steckdosen und Schalter, Beleuchtungsanschlüsse
- Sanitärinstallation: Neue Wasser- und Abwasserleitungen, Anschlüsse für Bad, Küche, ggf. Gäste-WC
- Heizung: Neue Heizkörper, ggf. neue Leitungen, Anpassung an moderne Systeme
- Bad komplett: Rückbau, neue Leitungen, Abdichtung, Fliesen, Sanitärobjekte
- Küche: Neue Anschlüsse, Elektrik, Vorbereitung für Einbauküche
- Böden: Alle Bodenbeläge neu, ggf. Estricharbeiten
- Wände und Decken: Putzarbeiten, Spachtelarbeiten, Malerarbeiten
- Türen: Innentüren erneuern, ggf. auch Wohnungstür
- Fenster: Bei Bedarf Austausch (oft separat über Eigentümergemeinschaft)
Das Ergebnis: Nach einer Komplettsanierung entspricht die Wohnung technisch einem Neubau. Alle Leitungen sind neu, alle Oberflächen frisch, alle Anschlüsse auf dem aktuellen Stand. Die Lebenserwartung der Sanierung: 30-50 Jahre, je nach Bereich.
Wann ist eine Komplettsanierung sinnvoll?
Nicht jede Wohnung braucht eine Komplettsanierung. Aber in bestimmten Situationen ist sie die wirtschaftlich und praktisch beste Lösung.
- Umfassender Sanierungsstau: Wenn Elektrik, Sanitär, Heizung und Oberflächen alle am Ende ihrer Lebensdauer sind
- Kauf einer unsanierten Wohnung: Sie kaufen günstig und sanieren nach Ihren Vorstellungen
- Grundrissänderung gewünscht: Wer Wände versetzen will, muss ohnehin alles anfassen
- Langfristige Eigennutzung: Sie wollen jahrzehntelang Ruhe und gestalten nach Ihren Wünschen
- Wertsteigerung: Die sanierte Wohnung in guter Lage ist deutlich mehr wert
Häufige Frage: Komplettsanierung oder mehrere Teilsanierungen?
Wenn mehr als 60-70% der Wohnung saniert werden müssten, ist die Komplettsanierung fast immer günstiger. Sie haben nur einmal Baustelleneinrichtung, nur einmal Koordinationsaufwand, und die Gewerke können optimal ineinandergreifen. Teilsanierungen über Jahre verteilt kosten in Summe meist mehr.
Der Ablauf einer Komplettsanierung
Eine Komplettsanierung folgt einem festen Ablauf. Die Reihenfolge ist nicht beliebig – jedes Gewerk baut auf dem vorherigen auf.
Phase 1: Planung (4-8 Wochen)
Bestandsaufnahme, Entwurfsplanung, Auswahl von Materialien und Ausstattung, Angebote einholen, Budget festlegen. Bei Grundrissänderungen: statische Prüfung und ggf. Genehmigung.
Phase 2: Rückbau (1-2 Wochen)
Entkernung der Wohnung: Alte Böden raus, alte Fliesen runter, nicht-tragende Wände entfernen falls geplant, alte Leitungen demontieren. Am Ende steht der Rohbau.
Phase 3: Rohinstallation (2-3 Wochen)
Elektroleitungen verlegen, Sanitärleitungen verlegen, Heizungsrohre anpassen. Alles was in die Wände muss, bevor sie geschlossen werden.
Phase 4: Trockenbau und Putz (1-2 Wochen)
Neue Wände setzen falls nötig, Installationen verkleiden, Wände und Decken verputzen oder spachteln. Die Oberflächen werden vorbereitet.
Phase 5: Estrich (1 Woche + 4-6 Wochen Trocknung)
Falls neuer Estrich nötig: Einbringen und Trocknen lassen. Der zeitkritische Punkt – Estrich braucht Zeit zum Aushärten, bevor Bodenbeläge kommen können.
Phase 6: Fliesen und Böden (2-3 Wochen)
Bad und ggf. Küche fliesen, Bodenbeläge in allen Räumen verlegen. Die Wohnung nimmt Gestalt an.
Phase 7: Malerarbeiten (1-2 Wochen)
Wände und Decken streichen oder tapezieren. Erst jetzt, damit keine Farbspritzer auf die neuen Böden kommen.
Phase 8: Feininstallation und Montage (1-2 Wochen)
Sanitärobjekte montieren, Steckdosen und Schalter einsetzen, Leuchten anbringen, Türen einsetzen, Fußleisten montieren. Die Fertigstellung.
Gesamtdauer: Rechnen Sie mit 10-16 Wochen reiner Bauzeit für eine typische 60-80 m² Wohnung. Mit Estrichtrocknung und Pufferzeiten sind 3-4 Monate realistisch. Die Planung davor kommt noch dazu.
Was kostet eine Komplettsanierung?
Die Kosten hängen von Größe, Zustand und gewünschter Ausstattung ab. Für Berlin gelten folgende Richtwerte:
Häufige Frage: Was kostet eine Komplettsanierung pro Quadratmeter?
Richtwerte für Berlin: Einfacher Standard 800-1.000 €/m², mittlerer Standard 1.000-1.300 €/m², gehobener Standard 1.300-1.800 €/m². Eine 70 m² Wohnung kostet damit zwischen 56.000 und 125.000 € – je nach Anspruch und Ausgangszustand.
Was beeinflusst die Kosten?
- Ausgangszustand: Je mehr Rückbau und Entsorgung nötig ist, desto teurer
- Altbau vs. Neubau: Altbauten mit ihren Besonderheiten sind aufwendiger
- Grundrissänderungen: Wände versetzen kostet extra
- Ausstattungsniveau: Standard-Fliesen oder Naturstein? Laminat oder Echtholzparkett?
- Bad-Anzahl: Zwei Bäder verdoppeln diesen Kostenblock
- Sonderwünsche: Fußbodenheizung, Smart Home, besondere Beleuchtung
Muss ich ausziehen?
Ja. Bei einer Komplettsanierung ist die Wohnung nicht bewohnbar. Kein Strom, kein Wasser, keine Böden, kein Bad – das funktioniert nicht. Planen Sie eine Ersatzunterkunft für 3-4 Monate ein.
Kostenfaktor Unterkunft: Die Miete für eine Übergangswohnung oder Hotelkosten sollten Sie ins Gesamtbudget einrechnen. Bei 3-4 Monaten kommen schnell 3.000-6.000 € zusammen.
Genehmigungen und Vorschriften
Eine reine Innensanierung – ohne Eingriff in tragende Wände oder Änderung der Fassade – ist in der Regel genehmigungsfrei. Aber es gibt Ausnahmen:
- Tragende Wände entfernen: Statische Prüfung und oft Genehmigung erforderlich
- Denkmalschutz: Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten besondere Auflagen
- Eigentümergemeinschaft: Eingriffe in Gemeinschaftseigentum (z.B. Leitungen im Schacht) brauchen Zustimmung
Bei ProjektX Ausbau klären wir zu Beginn, welche Genehmigungen nötig sind und übernehmen die Abstimmung mit Behörden und Hausverwaltung.
Komplettsanierung in Berliner Altbauten
Berlin ist eine Altbau-Stadt. Gründerzeit-Wohnungen mit hohen Decken, Stuck und Dielenböden haben Charme – aber oft auch jahrzehntelangen Sanierungsstau. Eine Komplettsanierung kann diesen Charme bewahren und mit moderner Technik verbinden: Original-Stuck erhalten, Dielen aufarbeiten, aber dahinter neue Leitungen und zeitgemäße Haustechnik.
ProjektX Ausbau hat Erfahrung mit Berliner Altbauten. Wir wissen, wo die typischen Herausforderungen liegen – von ungeraden Wänden über alte Leitungsschächte bis zu Denkmalschutz-Auflagen. Wir sanieren komplett, aber mit Respekt vor der Substanz.
Fazit: Die Investition, die sich auszahlt
Eine Komplettsanierung ist ein großes Projekt – finanziell, zeitlich und organisatorisch. Aber sie ist auch eine Investition, die sich langfristig auszahlt. Sie bekommen eine Wohnung auf Neubau-Niveau, gestaltet nach Ihren Wünschen, mit jahrzehntelanger Lebensdauer. In Berlins Immobilienmarkt steigert eine professionelle Sanierung den Wert erheblich.
Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der Planung und Koordination. Mit ProjektX Ausbau haben Sie einen Partner, der alle Gewerke aus einer Hand koordiniert, den Zeitplan im Griff behält und Ihr Budget transparent verwaltet. Sprechen Sie uns an – wir begleiten Ihre Komplettsanierung von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe.
Ihre Komplettsanierung mit ProjektX Ausbau
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