Eigentumswohnung sanieren Berlin | ProjektX Ausbau

Was Sie allein entscheiden dürfen – und was die WEG angeht

Sie besitzen eine Eigentumswohnung und wollen sanieren. Das sollte doch Ihre Sache sein, oder? Nicht ganz. Wer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft lebt, teilt sich das Gebäude mit anderen. Und diese Grenze zwischen „mein“ und „unser“ verläuft manchmal mitten durch Ihre Wohnung – durch Fenster, Leitungen, sogar durch die Wohnungstür. Wer saniert, ohne diese Grenze zu kennen, riskiert Streit mit der WEG und teure Rückbaupflichten.

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Dieser Beitrag erklärt die wichtigste Unterscheidung im Wohnungseigentumsrecht: Sondereigentum versus Gemeinschaftseigentum. Sie erfahren, was Sie frei gestalten können, wo Sie die WEG fragen müssen und wie Sie Ihre Sanierung in Berlin rechtssicher planen. Erkundigen Sie sich bei unserer Wohnungssanierung Berlin.

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz teilt alles im Gebäude in zwei Kategorien: Sondereigentum gehört Ihnen allein, Gemeinschaftseigentum allen Eigentümern gemeinsam. Die Teilungserklärung Ihres Hauses legt fest, was wozu gehört – und manchmal weicht sie von der Standardregelung ab.

 

Sondereigentum – Ihre Entscheidung

Alles, was sich innerhalb Ihrer Wohnung befindet und nicht zur Gebäudesubstanz gehört:

  • Nicht-tragende Innenwände
  • Bodenbeläge (auf dem Estrich)
  • Innentüren
  • Sanitärobjekte (WC, Waschbecken, Dusche, Badewanne)
  • Elektrische Leitungen ab dem Wohnungsverteiler
  • Wasserleitungen ab dem Absperrventil
  • Einbauküche und Küchenausstattung
  • Wandfliesen und Wandverkleidungen
  • Deckenverkleidungen (abgehängte Decken)
  • Heizkörper (meist, aber prüfen)

Gemeinschaftseigentum – WEG-Sache

Alles, was zur Gebäudesubstanz gehört oder mehreren Eigentümern dient:

  • Tragende Wände und Decken
  • Fenster (zumindest die Außenseite)
  • Wohnungseingangstür (Außenseite)
  • Fassade und Balkonbrüstungen
  • Dach und Dachkonstruktion
  • Heizungsanlage (zentral)
  • Steigleitungen für Wasser und Abwasser
  • Elektro-Hauptleitungen
  • Estrich (meist)
  • Treppenhaus und gemeinschaftliche Flächen

Häufige Frage: Was steht in der Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist das Grunddokument Ihrer WEG. Sie legt fest, welche Räume Sondereigentum sind, welche Flächen zum Gemeinschaftseigentum gehören und wie Kosten verteilt werden. Manchmal weicht sie von der Standardregelung ab – etwa indem Fenster oder Balkone dem Sondereigentum zugeordnet werden. Lesen Sie Ihre Teilungserklärung, bevor Sie sanieren.

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Was dürfen Sie ohne Genehmigung sanieren?

Innerhalb Ihres Sondereigentums können Sie grundsätzlich frei gestalten. Sie brauchen keine Genehmigung der WEG für:

  • Neues Bad mit neuen Sanitärobjekten, Fliesen und Armaturen
  • Neue Küche mit neuen Anschlüssen
  • Neue Bodenbeläge in allen Räumen
  • Elektrik innerhalb der Wohnung erneuern
  • Wände streichen oder tapezieren
  • Nicht-tragende Wände versetzen oder entfernen
  • Innentüren austauschen

Aber: Auch wenn Sie frei entscheiden dürfen, müssen Sie Rücksicht nehmen. Lärmintensive Arbeiten zu unzumutbaren Zeiten, Beschädigung von Gemeinschaftseigentum oder Beeinträchtigung anderer Eigentümer können zum Problem werden. Informieren Sie die Nachbarn und halten Sie Ruhezeiten ein.

Wann brauchen Sie die WEG-Zustimmung?

Sobald Gemeinschaftseigentum betroffen ist, brauchen Sie einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Das gilt auch, wenn Sie nur „Ihr“ Fenster tauschen wollen oder den Balkon neu fliesen möchten.

 

Typische Fälle, die WEG-Zustimmung erfordern:

  • Fenstertausch: Fenster gehören meist zum Gemeinschaftseigentum. Auch wenn sie in Ihrer Wohnung sind, entscheidet die WEG über Austausch und Optik.
  • Wohnungstür außen: Die Außenseite ist Gemeinschaftseigentum. Farbe oder Material ändern? Nur mit Beschluss.
  • Balkonveränderungen: Boden, Brüstung, Verglasung – meist Gemeinschaftseigentum oder optisch relevant.
  • Tragende Wände: Durchbruch oder Entfernung erfordert statische Prüfung und WEG-Beschluss.
  • Steigleitungen: Die Hauptleitungen für Wasser und Abwasser gehören allen. Wer sie verändert, braucht Zustimmung.

Ohne Beschluss gebaut? Wenn Sie Gemeinschaftseigentum ohne Zustimmung verändern, kann die WEG den Rückbau verlangen – auf Ihre Kosten. Das gilt auch Jahre später. Klären Sie im Zweifel vorher.

Grauzonen und Streitfälle

Nicht alles ist eindeutig. Einige Bereiche sorgen regelmäßig für Diskussionen zwischen Eigentümern und WEG:

  • Estrich: Gehört in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Aber die Bodenbeläge darauf sind Sondereigentum. Wenn Sie den Estrich für eine Fußbodenheizung aufstemmen wollen, wird es kompliziert.
  • Badabdichtung: Die Abdichtung schützt die Bausubstanz und kann Gemeinschaftseigentum sein. Ein Wasserschaden durch fehlerhafte Abdichtung betrifft alle.
  • Leitungen in der Wand: Bis zum Absperrventil Gemeinschaftseigentum, danach Sondereigentum. Aber wo genau ist das Ventil?
  • Heizkörper: Manchmal Sondereigentum, manchmal Gemeinschaft – hängt von der Teilungserklärung ab.

Häufige Frage: Wer zahlt die Fenster – ich oder die WEG?

Wenn Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören, zahlt die WEG aus der Instandhaltungsrücklage. Sie können aber nicht allein entscheiden, wann und welche Fenster getauscht werden – das beschließt die Eigentümerversammlung. Manche WEGs beschließen den Tausch für das ganze Haus gleichzeitig, um ein einheitliches Erscheinungsbild zu wahren.

Sanierung in der Eigentumswohnung planen

Um Ärger zu vermeiden, gehen Sie strukturiert vor:

  1. Teilungserklärung lesen: Was gehört zu Ihrem Sondereigentum? Gibt es besondere Regelungen?
  2. Sanierung planen: Welche Maßnahmen sind geplant? Welche betreffen möglicherweise Gemeinschaftseigentum?
  3. Hausverwaltung informieren: Bei größeren Maßnahmen frühzeitig Kontakt aufnehmen. Die Verwaltung kennt die Regeln und kann beraten.
  4. WEG-Beschluss einholen: Falls nötig, Antrag für die Eigentümerversammlung stellen. Das kann dauern – planen Sie Zeit ein.
  5. Nachbarn informieren: Auch bei reinem Sondereigentum sind Lärm und Schmutz ein Thema. Gute Kommunikation vermeidet Konflikte.
  6. Dokumentieren: Fotos vor und nach der Sanierung, Rechnungen aufbewahren. Bei späteren Streitfällen hilft Dokumentation.

Berliner Besonderheiten

In Berlin gibt es viele Eigentumswohnungen in älteren Mehrfamilienhäusern – oft umgewandelt aus ehemaligen Mietshäusern. Diese Gebäude haben häufig Sanierungsstau, und die WEGs sind unterschiedlich aktiv. Manche investieren regelmäßig, andere schieben Sanierungen vor sich her.

Wenn die WEG als Ganzes nicht handelt, Sie aber sanieren wollen, kann das frustrierend sein. Fenster marode, aber kein Beschluss in Sicht? Das ist eine typische Berliner Situation. Manchmal hilft Engagement in der WEG, manchmal bleibt nur die Geduld.

Bei ProjektX Ausbau kennen wir die Besonderheiten von Eigentumswohnungen in Berlin. Wir beraten Sie, welche Maßnahmen in Ihrem Sondereigentum liegen und wo Sie die WEG einbinden müssen. Und wir setzen Ihre Sanierung so um, dass Nachbarn und Gemeinschaftseigentum geschützt bleiben.

 

Fazit: Freiheit mit Grenzen

Eine Eigentumswohnung zu sanieren bedeutet Freiheit innerhalb von Grenzen. In Ihrem Sondereigentum können Sie gestalten wie Sie möchten – neues Bad, neue Küche, neue Böden. Aber sobald Gemeinschaftseigentum ins Spiel kommt, brauchen Sie die Gemeinschaft. Das ist manchmal lästig, schützt aber alle Eigentümer.

Der Schlüssel liegt in der Vorbereitung: Teilungserklärung kennen, Grenzen verstehen, rechtzeitig kommunizieren. Mit ProjektX Ausbau haben Sie einen Partner, der diese Grenzen kennt und Ihre Sanierung rechtssicher und professionell umsetzt.

Eigentumswohnung sanieren mit ProjektX Ausbau

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