Altbau Mehrfamilienhaus sanieren in Berlin

Wenn viele Eigentümer ein gemeinsames Ziel haben

Ein Haus, zehn Eigentümer, zehn Meinungen – und trotzdem muss die Fassade saniert werden. Die Sanierung eines Mehrfamilienhauses ist komplexer als die einer Einzelwohnung: mehr Abstimmung, mehr Planung, mehr Budget. Aber auch mehr Wirkung. Denn wer ein ganzes Haus in Schuss bringt, schafft Werte für alle.

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Dieser Beitrag zeigt, wie die Sanierung eines Altbau-Mehrfamilienhauses in Berlin gelingt – von der WEG-Beschlussfassung bis zur Umsetzung.

Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum

Der wichtigste Unterschied zum Einfamilienhaus: Im Mehrfamilienhaus gibt es zwei Eigentumssphären.

Gemeinschaftseigentum (alle gemeinsam)

  • Fassade und Außenwände
  • Dach und Dachstuhl
  • Treppenhaus und Hausflur
  • Steigleitungen (Wasser, Abwasser, Gas)
  • Heizungsanlage (zentral)
  • Fenster (oft, je nach Teilungserklärung)
  • Balkone (tragende Teile)
  • Keller (Gemeinschaftsräume)
  • Grundstück und Hof

Sondereigentum (jeder Eigentümer selbst)

  • Wohnung innen (Wände, Böden, Decken)
  • Innentüren
  • Sanitärinstallation ab Abzweig
  • Elektrik innerhalb der Wohnung
  • Einbauküche, Badausstattung

Häufige Frage: Wer entscheidet über was?

Über Gemeinschaftseigentum entscheidet die WEG-Versammlung mit Mehrheitsbeschluss. Über Sondereigentum entscheidet jeder Eigentümer selbst – solange er nicht ins Gemeinschaftseigentum eingreift. Die Teilungserklärung regelt die Details für eine erfolgreiche Altbausanierung Berlin.

Typische Sanierungsmaßnahmen am MFH

Fassadensanierung

Putzschäden, bröckelnde Ornamente, abblätternde Farbe – die Fassade ist die Visitenkarte des Hauses. Eine Fassadensanierung umfasst typischerweise: Gerüststellung, Putzausbesserung, Anstrich, ggf. Stuck- und Ornamentrestaurierung. Kosten: 80-200 €/m² Fassadenfläche, je nach Zustand und Aufwand.

Dachsanierung

Undichte Stellen, marode Dacheindeckung, fehlende Dämmung – das Dach schützt alles darunter. Eine Komplettsanierung inkl. Dämmung kostet 150-300 €/m² Dachfläche. Teilreparaturen sind günstiger, aber irgendwann muss das Dach ran.

Treppenhaussanierung

Abgetretene Stufen, vergilbte Wände, veraltete Beleuchtung – das Treppenhaus prägt den ersten Eindruck. Sanierung inkl. Malerarbeiten, Bodenbelag und Beleuchtung: 200-500 €/m² Grundfläche.

Steigleitungen erneuern

Die vertikalen Wasser- und Abwasserleitungen sind Gemeinschaftseigentum. Alte Blei- oder Stahlrohre sollten ersetzt werden. Der Eingriff betrifft alle Wohnungen – Koordination ist alles. Kosten: 8.000-15.000 € pro Strang.

Heizungsanlage modernisieren

Alte Ölheizungen sind ineffizient und müssen oft ersetzt werden. Moderne Gas-Brennwerttechnik oder Wärmepumpen senken die Betriebskosten. Kosten: 30.000-80.000 € je nach Hausgröße und Technologie.

Balkone sanieren

Durchgerostete Geländer, bröckelnder Beton, undichte Abdichtung – Balkone sind wartungsintensiv. Sanierung: 2.000-8.000 € pro Balkon, je nach Zustand und Ausführung.

Typisches Berliner MFH (Gründerzeit, 10 Einheiten): Fassade 80.000-150.000 €, Dach 60.000-120.000 €, Treppenhaus 15.000-30.000 €, Steigleitungen 40.000-80.000 €. Gesamtsanierung: 200.000-400.000 € – verteilt auf alle Eigentümer.

Der Weg zum WEG-Beschluss

Ohne Beschluss keine Sanierung. So läuft es typischerweise:

  1. Bestandsaufnahme: Was muss gemacht werden? Ein Gutachten oder eine Begehung mit Fachleuten schafft Klarheit.
  2. Angebote einholen: Mindestens drei Vergleichsangebote von qualifizierten Firmen.
  3. Finanzierung klären: Reicht die Instandhaltungsrücklage? Braucht es eine Sonderumlage? Gibt es Fördermittel?
  4. Eigentümerversammlung: Beschluss mit einfacher Mehrheit (bei Instandhaltung) oder qualifizierter Mehrheit (bei baulichen Veränderungen).
  5. Umsetzung: Die Hausverwaltung beauftragt, koordiniert und überwacht.

Praxis-Tipp: Bereiten Sie die Versammlung gut vor. Präsentieren Sie konkrete Angebote, erklären Sie die Notwendigkeit, zeigen Sie Fördermöglichkeiten auf. Je besser informiert die Eigentümer sind, desto eher stimmen sie zu.

Finanzierung: Rücklage, Sonderumlage, Förderung

Instandhaltungsrücklage

Jede WEG sollte eine Rücklage aufbauen – idealerweise 10-15 €/m² Wohnfläche pro Jahr. Bei größeren Maßnahmen reicht sie oft nicht aus.

Sonderumlage

Wenn die Rücklage nicht reicht, beschließt die WEG eine Sonderumlage. Jeder Eigentümer zahlt seinen Anteil (meist nach Miteigentumsanteil). Das kann schmerzhaft sein – aber die Alternative ist Verfall.

Fördermittel

Für energetische Sanierung (Dämmung, Heizung) gibt es KfW-Zuschüsse und -Kredite. Für barrierefreien Umbau ebenfalls. Die Förderlandschaft ist komplex – ein Energieberater hilft, das Maximum herauszuholen.

Häufige Frage: Was, wenn einzelne Eigentümer nicht zahlen können?

Die Zahlungspflicht besteht trotzdem. Wer nicht zahlen kann, muss sich um Finanzierung kümmern (Kredit, Ratenzahlung nach Vereinbarung mit der WEG). Im Extremfall kann die WEG die Forderung einklagen. Harte Realität, aber so ist das Wohnungseigentumsrecht.

Mieter informieren und einbeziehen

Wenn Wohnungen vermietet sind, kommen weitere Aspekte dazu:

  • Ankündigungspflicht: Modernisierungsmaßnahmen müssen drei Monate vorher angekündigt werden.
  • Duldungspflicht: Mieter müssen notwendige Maßnahmen dulden – bei zumutbarer Beeinträchtigung.
  • Modernisierungsumlage: Maximal 8% der Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete umgelegt werden (Kappungsgrenze beachten!).
  • Mietminderung: Bei erheblichen Beeinträchtigungen (Lärm, Staub, kein Wasser) können Mieter mindern.

Achtung Mietrecht: Die Regeln sind komplex und ändern sich. Bei größeren Modernisierungen sollten Sie sich juristisch beraten lassen – Fehler bei der Ankündigung können teuer werden.

Der Sanierungsfahrplan: Prioritäten setzen

Nicht alles muss (und kann) auf einmal gemacht werden. Ein sinnvoller Fahrplan hilft:

Priorität 1: Substanzerhalt

Zuerst das, was das Haus schützt: Dach abdichten, Fassadenschäden beheben, Feuchtigkeit bekämpfen. Wenn Wasser eindringt, wird alles andere zweitrangig.

Priorität 2: Sicherheit und Technik

Veraltete Elektrik (Brandgefahr), marode Steigleitungen (Wasserschaden-Risiko), defekte Heizungsanlage. Diese Dinge können nicht ewig warten.

Priorität 3: Energetische Sanierung

Dämmung, Heizungsmodernisierung, Fenster. Spart langfristig Kosten und wird gefördert – aber nur sinnvoll, wenn die Substanz stimmt.

Priorität 4: Optik und Komfort

Treppenhaus verschönern, Balkone sanieren, Aufzug nachrüsten. Wichtig für Wohnqualität und Wert, aber nicht dringend.

Häufige Frage: Alles auf einmal oder schrittweise?

Beides hat Vor- und Nachteile. Alles auf einmal ist effizienter (nur einmal Gerüst, nur einmal Koordinationsaufwand), aber finanziell belastender. Schrittweise ist leichter zu stemmen, aber insgesamt teurer. Die meisten WEGs finden einen Mittelweg: zusammenhängende Maßnahmen bündeln (z.B. Fassade + Dach), andere separat planen.

Koordination: Der unterschätzte Aufwand

Die größte Herausforderung bei MFH-Sanierungen ist die Koordination:

  • Zugang zu Wohnungen: Für Steigleitungen, Fenster oder Balkone müssen Handwerker in jede Wohnung. Termine mit allen Mietern koordinieren – ein logistischer Alptraum.
  • Bauablauf: Wenn zehn Bäder gleichzeitig kein Wasser haben, gibt es Ärger. Gewerke müssen sinnvoll getaktet werden.
  • Kommunikation: Eigentümer, Mieter, Hausverwaltung, Handwerker – alle müssen auf dem gleichen Stand sein.
  • Unvorhergesehenes: Hinter jeder Wand kann eine Überraschung warten. Bei zehn Wohnungen multipliziert sich das.

Unser Rat: Investieren Sie in professionelle Bauleitung. Die Mehrkosten (5-10% der Bausumme) sparen Sie durch bessere Koordination, weniger Stillstand und weniger Ärger wieder ein.

Berliner Besonderheiten

In Berlin kommen einige Faktoren hinzu:

  • Milieuschutz: In Milieuschutzgebieten sind bestimmte Modernisierungen genehmigungspflichtig – um Luxussanierung und Verdrängung zu verhindern.
  • Denkmalschutz: Viele Altbauten stehen unter Schutz. Das schränkt ein, bietet aber auch Steuervorteile.
  • Viele kleine WEGs: Berliner Altbauten wurden oft in kleine Einheiten aufgeteilt. Zehn Eigentümer für ein Haus mit zehn Wohnungen – viele Meinungen, schwierige Beschlussfassung.

Fazit: Gemeinsam mehr erreichen

Die Sanierung eines Mehrfamilienhauses ist komplexer als die einer Einzelwohnung – aber sie lohnt sich. Ein instand gehaltenes Haus behält seinen Wert, bietet bessere Wohnqualität und spart langfristig Kosten. Der Schlüssel liegt in guter Planung, professioneller Umsetzung und konstruktiver Zusammenarbeit aller Eigentümer.

Bei ProjektX Ausbau haben wir Erfahrung mit Berliner Mehrfamilienhäusern – von der kleinen WEG bis zum größeren Mietshaus. Wir koordinieren die Gewerke, stimmen uns mit Hausverwaltung und Mietern ab und sorgen dafür, dass die Sanierung im Zeit- und Kostenrahmen bleibt. Sprechen Sie uns an für Ihr MFH-Projekt.

Mehrfamilienhaus sanieren mit ProjektX Ausbau

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