Sanierungsfahrplan für Altbauten in Berlin erstellen

Systematisch planen statt planlos sanieren

 

Die Elektrik ist veraltet, das Bad aus den 70ern, die Fenster ziehen, und eigentlich müsste auch mal das Dach gemacht werden. Wo anfangen? Ohne Plan wird eine Altbausanierung in Berlin schnell zum Fass ohne Boden – zeitlich, finanziell und nervlich.

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Ein Sanierungsfahrplan bringt Struktur ins Chaos. Er zeigt, was zuerst kommt, was warten kann, was zusammengehört und was es kostet. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie einen solchen Fahrplan erstellen.

Warum ein Sanierungsfahrplan?

Die Vorteile systematischer Planung:

  • Prioritäten setzen: Nicht alles ist gleich dringend. Der Fahrplan trennt Wichtiges von Wünschenswertem.
  • Budget kontrollieren: Wer weiß, was kommt, kann besser planen und sparen.
  • Abhängigkeiten erkennen: Manche Arbeiten müssen vor anderen erledigt werden – sonst macht man doppelte Arbeit.
  • Fördermittel nutzen: Viele Programme setzen einen Sanierungsfahrplan voraus (z.B. iSFP für KfW-Förderung).
  • Stress reduzieren: Wer einen Plan hat, trifft weniger Entscheidungen unter Druck.

Phase 1: Bestandsaufnahme

Bevor Sie planen, müssen Sie wissen, wo Sie stehen. Eine ehrliche Bestandsaufnahme ist die Grundlage.

Was wird erfasst?

  • Bausubstanz: Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Mauerwerk
  • Technik: Alter und Zustand von Elektrik, Heizung, Wasserleitungen
  • Innenausbau: Böden, Wände, Bäder, Küche
  • Energetisch: Dämmung, Fenster, Heizungseffizienz
  • Schadstoffe: Asbest, PCB, alte Bleirohre
  • Denkmalschutz: Auflagen, die beachtet werden müssen

Profi-Tipp: Für eine fundierte Bestandsaufnahme lohnt sich ein Energieberater oder Bausachverständiger. Die Kosten (300-800 €) sind gut investiert – Sie bekommen einen objektiven Blick und oft Hinweise auf Probleme, die Sie selbst nicht sehen.

Phase 2: Ziele definieren

Was wollen Sie erreichen? Die Antwort bestimmt den Fahrplan.

  • Selbst bewohnen: Komfort und persönliche Vorlieben stehen im Vordergrund
  • Vermieten: Wirtschaftlichkeit, Mieterpräferenzen, Instandhaltungsarmut
  • Verkaufen: Wertsteigerung, breite Käuferschicht ansprechen
  • Energetisch optimieren: Fördermittel nutzen, Betriebskosten senken
  • Denkmal erhalten: Charakter bewahren, Auflagen erfüllen

Häufige Frage: Muss ich alles auf einmal machen?

Nein – und in den meisten Fällen sollten Sie es auch nicht. Ein guter Fahrplan verteilt die Maßnahmen über mehrere Jahre. Das entlastet das Budget und ermöglicht, aus Erfahrungen zu lernen. Ausnahme: Wenn Sie ohnehin ausziehen und alles leer ist, kann eine Komplettsanierung effizienter sein.

Phase 3: Priorisierung

Die wichtigste Phase – hier entscheidet sich, was zuerst kommt. Eine bewährte Logik:

 

Priorität 1: Substanzerhalt (sofort)

Alles, was die Bausubstanz schützt oder Schäden verhindert:

  • Undichtes Dach reparieren
  • Feuchtigkeit bekämpfen
  • Fassadenschäden beheben
  • Marode Balkone sichern

Priorität 2: Sicherheit (kurzfristig)

Alles, was Gefahren birgt:

  • Veraltete Elektrik erneuern
  • Alte Gasleitungen prüfen/ersetzen
  • Schadstoffe entfernen (Asbest, PCB)
  • Defekte Heizungsanlage

Priorität 3: Technik und Leitungen (mittelfristig)

Dinge, die nicht akut gefährlich sind, aber demnächst anstehen:

  • Wasserleitungen erneuern
  • Heizung modernisieren
  • Bäder sanieren

Priorität 4: Energetische Sanierung (mittelfristig)

Spart langfristig Kosten und wird gefördert:

  • Dämmung (Dach, Fassade, Kellerdecke)
  • Fenster erneuern
  • Heizung auf erneuerbare umstellen

Priorität 5: Komfort und Optik (langfristig)

Schön, aber nicht dringend:

  • Böden erneuern
  • Küche modernisieren
  • Grundriss anpassen
  • Smart Home

Die goldene Regel: Von außen nach innen, von oben nach unten, von grob nach fein. Erst Dach, dann Fassade, dann Fenster, dann Innenausbau. Wer die Reihenfolge missachtet, macht Arbeit doppelt.

Phase 4: Abhängigkeiten beachten

Manche Arbeiten müssen in einer bestimmten Reihenfolge passieren:

  • Erst Rohbau, dann Ausbau: Leitungen verlegen, bevor Wände geschlossen werden
  • Erst Dach, dann Fassade: Sonst regnet es in die frische Dämmung
  • Erst Elektrik, dann Bad: Sonst müssen Fliesen wieder runter
  • Erst Heizung, dann Estrich: Bei Fußbodenheizung zumindest
  • Erst Fenster, dann Lüftung: Neue dichte Fenster brauchen oft Lüftungskonzept

Klassischer Fehler: Erst das Bad machen, dann merken, dass die Steigleitung marode ist. Oder: Erst schöne Böden verlegen, dann für die neue Heizung wieder aufreißen. Abhängigkeiten zu übersehen ist teuer.

Phase 5: Budget und Zeitplan

Jetzt wird es konkret. Für jede Maßnahme:

  • Kostenschätzung: Grob reicht zunächst, detailliert vor Beauftragung
  • Zeitbedarf: Wie lange dauert die Maßnahme?
  • Abhängigkeit: Was muss vorher fertig sein?
  • Fördermöglichkeit: Gibt es Zuschüsse oder günstige Kredite?
  • Puffer: Mindestens 20% auf jede Schätzung

Verteilen Sie die Maßnahmen auf realistische Zeiträume – und Ihr Budget. Nicht alles muss in Jahr eins passieren.

Häufige Frage: Was ist ein iSFP?

Der „individuelle Sanierungsfahrplan“ (iSFP) ist ein standardisiertes Format, das von zertifizierten Energieberatern erstellt wird. Er zeigt den energetischen Zustand des Gebäudes und einen Sanierungsweg in Etappen. Bonus: Mit iSFP gibt es höhere KfW-Förderung (5% extra auf Einzelmaßnahmen). Die Erstellung wird selbst gefördert (80%, max. 1.300 € für Ein-/Zweifamilienhäuser).

Phase 6: Umsetzung planen

Der Fahrplan steht – jetzt geht es an die Umsetzung:

  • Angebote einholen: Für die erste(n) Maßnahme(n), mindestens drei vergleichen
  • Förderanträge stellen: Immer VOR Baubeginn!
  • Handwerker beauftragen: Frühzeitig, gute Betriebe sind ausgebucht
  • Termine koordinieren: Gewerke aufeinander abstimmen
  • Dokumentieren: Fotos vorher/nachher, Rechnungen aufbewahren

Flexibel bleiben: Ein Sanierungsfahrplan ist keine Bibel. Passen Sie ihn an, wenn sich Umstände ändern – neue Schäden auftauchen, Förderprogramme sich ändern, oder Ihre Prioritäten sich verschieben.

Beispiel: Sanierungsfahrplan für eine Berliner Altbauwohnung

So könnte ein 5-Jahres-Plan aussehen:

  • Jahr 1: Elektrik komplett neu, Schadstoffe entfernen – Budget: 15.000 €
  • Jahr 2: Bad sanieren, Wasserleitungen erneuern – Budget: 20.000 €
  • Jahr 3: Fenster aufarbeiten, Innendämmung kritische Wände – Budget: 8.000 €
  • Jahr 4: Dielen abschleifen, Malerarbeiten – Budget: 6.000 €
  • Jahr 5: Küche neu – Budget: 12.000 €

Gesamtbudget: ca. 61.000 € über 5 Jahre – deutlich leichter zu stemmen als alles auf einmal.

Häufige Fehler bei der Sanierungsplanung

Diese Stolpersteine sollten Sie vermeiden:

  • Zu optimistisches Budget: Immer 20-25% Puffer einplanen. Altbauten haben Überraschungen auf Lager.
  • Förderung nachträglich beantragen: Viele Programme setzen Antragstellung VOR Baubeginn voraus. Wer zu spät dran ist, verliert Geld.
  • Abhängigkeiten ignorieren: Erst Böden, dann Elektrik = doppelte Arbeit. Die Reihenfolge zählt.
  • Alles auf einmal wollen: Überforderung, Finanzierungsprobleme, Erschöpfung. Lieber realistisch in Etappen.
  • Keine Bestandsaufnahme: Wer blind plant, plant an der Realität vorbei.
  • Denkmalschutz vergessen: Erst sanieren, dann erfahren, dass es nicht erlaubt war – teuer und ärgerlich.

Ihre Checkliste: Sanierungsfahrplan erstellen

  1. Bestandsaufnahme machen (oder machen lassen)
  2. Ziele definieren: Selbst wohnen, vermieten, verkaufen?
  3. Maßnahmen sammeln und nach Priorität sortieren
  4. Abhängigkeiten prüfen: Was muss vor was?
  5. Budget für jede Maßnahme schätzen (+ 20% Puffer)
  6. Fördermöglichkeiten recherchieren
  7. Zeitplan erstellen: Was in welchem Jahr?
  8. Plan regelmäßig überprüfen und anpassen

Der iSFP als Turbo: Wenn Sie energetisch sanieren wollen, lohnt sich der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) doppelt: Er gibt Struktur, wird gefördert und erhöht die KfW-Förderung um 5% auf jede Einzelmaßnahme. Ein Energieberater erstellt ihn für Sie.

 

Fazit: Planung spart Geld und Nerven

Ein Sanierungsfahrplan ist keine Bürokratie – er ist Ihr bester Freund bei der Altbausanierung. Er verhindert teure Fehler, hilft beim Budgetieren und gibt Ihnen das Gefühl, die Kontrolle zu behalten. Nehmen Sie sich die Zeit für eine ordentliche Planung – es zahlt sich aus.

Bei ProjektX Ausbau helfen wir Ihnen gerne bei der Erstellung eines Sanierungsfahrplans für Ihre Berliner Altbauwohnung oder Ihr Mehrfamilienhaus. Wir schauen uns die Substanz an, besprechen Ihre Ziele und entwickeln gemeinsam einen realistischen Plan. Sprechen Sie uns an.

Sanierungsfahrplan mit ProjektX Ausbau

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