Wohnungssanierung steuerlich absetzen

Welche Kosten Sie wo geltend machen können

Eine Sanierung kostet Geld – aber ein Teil davon kommt zurück. Das Finanzamt beteiligt sich an Ihren Sanierungskosten, wenn Sie es richtig anstellen. Je nachdem, ob Sie selbst in der Wohnung wohnen oder sie vermieten, ob Sie energetisch sanieren oder nur renovieren, greifen unterschiedliche Regelungen. Wer die kennt, spart bares Geld.

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Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten steuerlichen Möglichkeiten bei Wohnungssanierungen Berlin – vom Handwerkerbonus über den Steuerbonus für energetische Maßnahmen bis zu Sonderregelungen für Vermieter und Denkmalimmobilien.

Für Selbstnutzer: Der Steuerbonus für energetische Sanierung (§35c EStG)

Wer seine selbstgenutzte Wohnung energetisch saniert, kann seit 2020 einen Teil der Kosten direkt von der Steuerschuld abziehen – ohne vorherigen Antrag, einfach über die Steuererklärung.

 

§35c EStG – Der Steuerbonus

Für wen: Eigentümer, die ihre Wohnung selbst bewohnen

Wofür: Energetische Sanierungsmaßnahmen wie Dämmung, Fenstertausch, Heizungserneuerung, Lüftungsanlagen

Voraussetzung: Gebäude mindestens 10 Jahre alt, Arbeiten durch Fachunternehmen, Bescheinigung des Handwerkers

Steuerermäßigung: 20% der Kosten über 3 Jahre, maximal 40.000 € pro Objekt

So funktioniert die Verteilung:

  • Jahr 1: 7% der Kosten (max. 14.000 €)
  • Jahr 2: 7% der Kosten (max. 14.000 €)
  • Jahr 3: 6% der Kosten (max. 12.000 €)

Diese Maßnahmen sind begünstigt:

  • Wärmedämmung von Wänden, Dach und Geschossdecken
  • Erneuerung von Fenstern und Außentüren
  • Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
  • Erneuerung der Heizungsanlage
  • Einbau digitaler Systeme zur Verbrauchsoptimierung
  • Optimierung bestehender Heizungsanlagen

Entweder-Oder: Sie können entweder die staatliche Förderung (KfW/BAFA) oder den Steuerbonus nutzen – nicht beides für dieselbe Maßnahme. Rechnen Sie vorher durch, was günstiger ist. Bei hohem Einkommen und hohen Kosten ist der Steuerbonus oft attraktiver.

Für alle: Handwerkerleistungen absetzen (§35a EStG)

Auch wenn Sie nicht energetisch sanieren, können Sie Handwerkerkosten steuerlich geltend machen. Der sogenannte Handwerkerbonus gilt für alle Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten in Ihrem Haushalt.

 

§35a EStG – Der Handwerkerbonus

Für wen: Alle Steuerpflichtigen mit eigenem Haushalt (Eigentümer und Mieter)

Wofür: Alle Handwerkerleistungen im Haushalt – Renovierung, Reparaturen, Wartung

Was zählt: Nur die Arbeitskosten (inkl. Fahrtkosten), nicht das Material

Steuerermäßigung: 20% der Lohnkosten, maximal 1.200 € pro Jahr

Häufige Frage: Was ist der Unterschied zwischen §35a und §35c?

§35a (Handwerkerbonus) gilt für alle Handwerkerarbeiten, aber nur für Lohnkosten und maximal 1.200 €/Jahr. §35c (Steuerbonus energetisch) gilt nur für energetische Maßnahmen bei Selbstnutzern, aber für die gesamten Kosten und bis zu 40.000 € insgesamt. Für energetische Maßnahmen ist §35c meist deutlich attraktiver.

 

Voraussetzungen für §35a:

  • Rechnung mit ausgewiesenen Lohnkosten
  • Zahlung per Überweisung (keine Barzahlung!)
  • Arbeiten im eigenen Haushalt

Tipp: Lassen Sie sich auf der Rechnung die Lohnkosten separat ausweisen. Nur diese können Sie absetzen. Ohne Aufschlüsselung erkennt das Finanzamt nichts an.

Für Vermieter: Werbungskosten und Abschreibung

Vermieter haben andere, oft günstigere Möglichkeiten. Sanierungskosten können als Werbungskosten die Mieteinnahmen mindern – und damit die Steuerlast senken.

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten

Die entscheidende Frage für Vermieter: Handelt es sich um Erhaltungsaufwand oder um Herstellungskosten? Davon hängt ab, wie Sie die Kosten absetzen können.

  • Erhaltungsaufwand: Reparaturen und Erneuerungen, die den ursprünglichen Zustand erhalten. Können sofort und vollständig als Werbungskosten abgezogen werden – oder auf 2-5 Jahre verteilt.
  • Herstellungskosten: Maßnahmen, die den Standard der Wohnung deutlich erhöhen oder die Nutzungsdauer wesentlich verlängern. Müssen über die Nutzungsdauer (meist 50 Jahre) abgeschrieben werden.

Häufige Frage: Wann sind Sanierungskosten Herstellungskosten?

Das Finanzamt prüft, ob die Maßnahmen den Gebrauchswert wesentlich erhöhen. Faustregel: Wenn die Sanierungskosten in den ersten drei Jahren nach Kauf mehr als 15% des Gebäudewerts betragen (ohne Grundstück), werden sie oft als Herstellungskosten behandelt. Auch bei deutlicher Standarderhöhung (z.B. einfach zu gehoben) droht die Einstufung als Herstellungskosten.

 

Verteilung von Erhaltungsaufwand

Größere Erhaltungsaufwendungen können Sie auf 2-5 Jahre verteilen. Das ist sinnvoll, wenn Sie in einem Jahr hohe Kosten haben, aber nicht genug Mieteinnahmen, um den vollen Abzug zu nutzen.

Sonderfall: Denkmalimmobilien

Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten besondere Steuervorteile. Die Kosten für Erhaltung und Sanierung können beschleunigt abgeschrieben werden.

Denkmal-AfA

Für Vermieter: 100% der Sanierungskosten über 12 Jahre absetzbar (9% in den ersten 8 Jahren, 7% in den folgenden 4 Jahren)

Für Selbstnutzer: 90% der Sanierungskosten über 10 Jahre absetzbar (9% pro Jahr)

Voraussetzung: Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde vor Baubeginn

Was Sie beachten sollten

Dokumentation ist alles

Für alle steuerlichen Vorteile brauchen Sie ordentliche Belege:

  • Rechnungen mit ausgewiesener Mehrwertsteuer
  • Aufschlüsselung von Material- und Lohnkosten
  • Zahlungsnachweise (Kontoauszüge, keine Barzahlung)
  • Bei §35c: Bescheinigung des Fachunternehmens
  • Bei Denkmal: Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde

Timing beachten

Das Jahr der Zahlung entscheidet, wann Sie die Kosten absetzen können. Bei größeren Sanierungen über den Jahreswechsel können Sie durch geschickte Zahlung die Steuervorteile optimieren.

Reihenfolge prüfen: Wenn Sie für eine energetische Maßnahme die staatliche Förderung (KfW/BAFA) beantragen und abgelehnt werden oder die Förderung zurückzahlen, können Sie danach noch den Steuerbonus §35c nutzen. Umgekehrt nicht – daher Förderung zuerst prüfen.

Was Sie NICHT absetzen können

Nicht alle Kosten sind steuerlich begünstigt:

  • Materialkosten bei §35a (nur Lohnkosten)
  • Eigenleistung (Ihre eigene Arbeit hat keinen steuerlichen Wert)
  • Maßnahmen, die bereits gefördert wurden (keine Doppelförderung)
  • Neubauten unter 10 Jahren (für §35c)
  • Maßnahmen ohne ordentliche Rechnung

Rechenbeispiel: Was bringt der Steuerbonus?

Ein konkretes Beispiel macht den Unterschied deutlich:

Situation: Sie lassen in Ihrer selbstgenutzten Wohnung neue Fenster einbauen und die Fassade dämmen. Gesamtkosten: 30.000 €.

Variante 1: BAFA-Förderung

  • Förderung: 15% = 4.500 € Zuschuss
  • Mit iSFP-Bonus: 20% = 6.000 € Zuschuss
  • Auszahlung: Nach Abschluss der Maßnahme

Variante 2: Steuerbonus §35c

  • Steuerermäßigung: 20% = 6.000 € weniger Steuern
  • Verteilung: 2.100 € + 2.100 € + 1.800 € über 3 Jahre
  • Vorteil: Kein Antrag, keine Energieberater-Pflicht

In diesem Beispiel ist der Steuerbonus genauso hoch wie die BAFA-Förderung mit iSFP-Bonus – aber ohne den Aufwand einer Antragstellung. Bei höheren Sanierungskosten oder wenn Sie ohnehin keinen Energieberater einschalten wollen, kann der Steuerbonus die bessere Wahl sein.

Wichtig: Der Steuerbonus reduziert Ihre Steuerschuld direkt – Sie müssen aber auch entsprechend Steuern zahlen. Wer wenig Einkommensteuer zahlt, profitiert möglicherweise nicht voll vom Bonus.

Praxistipp: So gehen Sie vor

  1. Situation klären: Selbstnutzer oder Vermieter? Energetische Maßnahmen dabei?
  2. Förderung prüfen: KfW/BAFA-Förderung oft günstiger als Steuerbonus – zuerst prüfen
  3. Steuerberater einschalten: Bei größeren Sanierungen lohnt sich die Beratung
  4. Dokumentation organisieren: Alle Rechnungen mit Lohnkostenaufschlüsselung
  5. Rechnungen richtig stellen lassen: Bei ProjektX Ausbau bekommen Sie Rechnungen, die alle Anforderungen für die steuerliche Absetzbarkeit erfüllen

Fazit: Jeder Fall ist anders

Die steuerlichen Möglichkeiten bei Wohnungssanierungen sind vielfältig – und individuell sehr unterschiedlich. Selbstnutzer profitieren vom Steuerbonus für energetische Maßnahmen, Vermieter vom Werbungskostenabzug. Der Handwerkerbonus steht allen offen, bringt aber vergleichsweise wenig.

Das Wichtigste: Planen Sie die steuerliche Seite von Anfang an mit. ProjektX Ausbau erstellt Rechnungen, die den steuerlichen Anforderungen entsprechen – mit klarer Aufschlüsselung von Material und Lohn. Für die individuelle Steuergestaltung sollten Sie einen Steuerberater hinzuziehen.

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